Dubai ha aggiornato nel 2026 le regole per ottenere il visto da investitore immobiliare, rendendo l’accesso più flessibile e abbattendo alcune delle barriere che escludevano i piccoli investitori. Le due novità più rilevanti riguardano la rimozione del limite minimo di 750.000 AED e la nuova disciplina della comproprietà. Vediamo cosa cambia in pratica per chi investe dall’Italia.
Cosa prevedeva la regola precedente
Fino al 2025 il visto da investitore biennale richiedeva un investimento immobiliare di almeno 750.000 AED (circa 190.000 EUR) in piena proprietà o in quota dominante, su un singolo immobile, libero da mutuo (o con mutuo limitato e una quota di equity proporzionale). La Golden Visa di 10 anni richiedeva invece un investimento da almeno 2 milioni di AED.
Cosa cambia nel 2026
1. Rimozione della soglia minima di 750.000 AED
La novità principale è la rimozione del valore minimo di acquisto per accedere al visto biennale da investitore. Oggi è possibile richiedere il visto anche con immobili di valore inferiore, a patto che l’asset sia regolarmente registrato presso il Dubai Land Department e che il richiedente possa dimostrare la titolarità della proprietà. Questo apre l’accesso a chi investe in zone emergenti come JVC, Dubai South o Arjan, dove i prezzi partono da 120.000-150.000 EUR.
2. Nuove regole per la comproprietà
La modifica più tecnica riguarda i casi di comproprietà. Fino al 2025 il visto da investitore era riconosciuto solo a chi deteneva una quota dominante e raggiungeva da solo la soglia minima. Le nuove regole permettono ora a più comproprietari di richiedere ciascuno il proprio visto, purché la quota individuale rispetti i parametri minimi previsti dalla normativa aggiornata. Questo è particolarmente rilevante per coppie, soci di affari e familiari che acquistano insieme.
3. Procedura più snella
L’iter di richiesta è stato semplificato e in molti casi può essere avviato online tramite il portale del DLD o tramite un consulente abilitato. I tempi medi di rilascio sono scesi a 2-4 settimane, contro le 6-8 della procedura precedente.
Cosa significa per gli investitori italiani
L’effetto pratico è triplice. Il primo: l’investimento minimo per ottenere residenza fiscale a Dubai si abbassa, ampliando la platea di investitori italiani che possono accedervi. Il secondo: la comproprietà diventa più efficiente, perché due persone possono ottenere ciascuna il proprio visto comprando insieme un appartamento da 200-250.000 EUR. Il terzo: aumenta la liquidità del mercato perché più piccoli ticket sono ora compatibili con il pacchetto fiscale-residenziale di Dubai.
Cosa resta uguale
Diversi requisiti generali restano invariati: l’immobile deve essere in zona freehold, registrato al DLD, libero da contenzioso e nominato a persona fisica (non a società offshore senza struttura locale). Restano invariati anche i requisiti documentali: passaporto valido, certificato di proprietà (Title Deed), Emirates ID per i comproprietari residenti, e prova di pagamento delle service charges aggiornata.
Visto biennale vs Golden Visa
La Golden Visa decennale resta riservata a investimenti immobiliari da almeno 2 milioni di AED (circa 500.000 EUR), o ad altre categorie come imprenditori, talenti, scienziati e investitori qualificati. Il visto biennale aggiornato è invece la porta di ingresso più accessibile per la maggior parte degli investitori italiani che vogliono iniziare con un primo immobile.
Domande frequenti
Posso ottenere il visto comprando off-plan?
Sì, ma con alcune condizioni. L’immobile off-plan deve essere registrato tramite Oqood presso il DLD, e l’investitore deve aver versato almeno il 50% del prezzo di acquisto. Per il visto biennale completo molti uffici richiedono comunque la consegna effettiva dell’immobile, ma alcune categorie di pre-visto sono disponibili per gli acquirenti off-plan in fase avanzata.
Il visto investitore dà accesso al sistema bancario emiratino?
Sì. Una volta ottenuto il visto e l’Emirates ID si può aprire un conto corrente personale presso le principali banche locali, accedere a carte di credito, e in molti casi richiedere mutui per investimenti successivi. Approfondisci nella nostra guida sui mutui a Dubai.
Il visto investitore implica residenza fiscale a Dubai?
Avere il visto residenziale è condizione necessaria ma non sufficiente. Per essere considerati residenti fiscali emiratini bisogna soddisfare ulteriori criteri (giorni di permanenza, centro di interessi, ecc.) e formalmente cancellarsi dall’AIRE in Italia. La materia è delicata: leggi la nostra guida sulla doppia imposizione Italia-Dubai.
Posso includere familiari nel visto?
Sì. Il titolare del visto investitore può sponsorizzare coniuge, figli minori e in alcuni casi genitori, soggetto al rispetto dei requisiti reddituali e abitativi previsti dalla normativa GDRFA.
Quanto costa la procedura?
I costi amministrativi tra DLD, GDRFA, esami medici e Emirates ID si aggirano intorno ai 4.000-6.000 AED per persona, più gli onorari di un eventuale consulente che gestisca la pratica. Si tratta di costi una tantum, da rinnovare ogni 2 anni.
