Il rendimento reale di un investimento a Dubai si calcola sul rendimento netto annuo (affitto incassato meno tutti i costi ricorrenti, diviso il capitale totale investito), non sul rendimento lordo pubblicizzato in fase di vendita. La formula di base è: (affitto annuo incassato − costi ricorrenti annui) ÷ capitale totale investito × 100. Qui sotto trovi la formula spiegata passo per passo con un esempio numerico ipotetico — pensato per mostrarti il metodo di calcolo, non un caso reale né una promessa di rendimento.
La differenza tra rendimento lordo e rendimento netto
- Rendimento lordo: affitto annuo diviso il prezzo dell'immobile, la cifra che vedi più spesso negli annunci — utile per un primo confronto, ma non rappresenta quello che incassi davvero.
- Rendimento netto: sottrae dall'affitto incassato tutti i costi ricorrenti (service charge, utenze DEWA, eventuale gestione, tasso di sfitto/vacanza) — è la cifra che conta per valutare davvero un investimento.
- Capitale totale investito: non solo il prezzo dell'immobile, ma anche i costi di acquisto una tantum (registrazione DLD, commissione di agenzia) che riducono il rendimento se calcolati sul capitale complessivo invece che sul solo prezzo di listino.
Esempio ipotetico passo per passo (numeri illustrativi, non un caso reale)
Immaginiamo un investitore che acquista un appartamento a Dubai a un prezzo di listino di AED 800.000, con costi di acquisto una tantum (registrazione DLD e commissione di agenzia) stimati indicativamente in un ulteriore 6-8% del prezzo — nell'esempio arrotondiamo a AED 856.000 di capitale totale investito. Questi numeri sono puramente illustrativi: non corrispondono a un immobile reale del nostro catalogo né a un rendimento garantito.
- Affitto annuo incassato (ipotetico): AED 64.000, pari a un rendimento lordo dell'8% sul prezzo di listino.
- Costi ricorrenti annui stimati (ipotetici): service charge, utenze DEWA e un margine per vacanza tra un inquilino e il successivo, per un totale indicativo di AED 14.000.
- Affitto netto annuo: AED 64.000 − AED 14.000 = AED 50.000.
- Rendimento netto sul capitale totale investito: AED 50.000 ÷ AED 856.000 × 100 ≈ 5,8% — un numero più basso dell'8% lordo iniziale, ed è quello che conta davvero.
Questo esempio mostra un pattern che vediamo spesso: il rendimento netto reale è quasi sempre più basso del rendimento lordo pubblicizzato, non perché i numeri iniziali siano falsi, ma perché il lordo non include i costi di acquisto e i costi ricorrenti. La distanza tra lordo e netto varia da immobile a immobile, in base a zona, tipologia di gestione e livello di service charge: per questo ogni valutazione va rifatta con i numeri specifici dell'immobile che stai considerando, non con una percentuale generica letta online.
Cosa cambia rispetto a un rendimento 'garantito' pubblicizzato in vendita
Un rendimento lordo o netto indicato in fase di vendita è sempre una stima basata su ipotesi di occupazione e prezzo di affitto: nessun rendimento, per quanto solido il track record della zona, va considerato garantito per il futuro. Il modo corretto di usarlo è come punto di partenza per il tuo calcolo personale, da aggiornare poi con i dati reali una volta che l'immobile è a reddito (ne parliamo nel nostro articolo su come monitorare il rendimento nel tempo).