Comprare casa a Dubai si fa in nove passi: fissi obiettivo e budget, scegli un agente registrato, scegli l'immobile (pronto o off-plan), fai l'offerta o la prenotazione, firmi il contratto (Form F per un immobile pronto, SPA per un off-plan), paghi nel modo corretto, ottieni il NOC e registri la vendita al Dubai Land Department (DLD) oppure su Oqood, ricevi il title deed e attivi le utenze. Non serve essere residenti negli Emirati e, con una procura legalizzata, puoi farlo anche senza partire dall'Italia.
Qui sotto trovi i passi nell'ordine in cui accadono. Per ognuno ti diciamo cosa si firma, chi interviene, cosa verificare e dove approfondire. Ogni dato di procedura viene da pagine ufficiali del DLD (dubailand.gov.ae), dall'Agenzia delle Entrate e dal Ministero degli Esteri degli Emirati, consultate il 7 ottobre 2026; dove una cifra o un termine non è confermato da una fonte ufficiale lo scriviamo e non lo inventiamo.
Prima di cominciare: tre cose da sapere
- Un cittadino straniero può avere la piena proprietà (freehold) solo nelle aree designate dal Ruler di Dubai: lo spiega la guida «Know Your Rights» pubblicata dal DLD con lo studio Al Tamimi (edizione 2017, quindi da leggere come quadro generale). Differenze e conseguenze sono in freehold e leasehold a Dubai.
- La residenza non è un requisito: sulla pagina «Property Sale Registration» il DLD indica, per l'identificazione, l'Emirates ID oppure il passaporto per gli stranieri non residenti, e il servizio è aperto a tutti gli stati di residenza.
- I percorsi sono due: immobile pronto (rivendita da un privato) e off-plan (acquisto dal developer, con costruzione ancora da completare). Cambiano contratto, pagamenti e registrazione, e lo vedrai passo per passo.
Passo 1. Obiettivo e budget
Prima di guardare annunci decidi a cosa serve la casa (uso personale, affitto, rivendita) e quanto puoi mettere, tenendo conto del totale e non solo del prezzo. Per una compravendita il DLD indica il 2% del valore a carico del venditore e il 2% a carico dell'acquirente, 4% in totale, più costi fissi come il title deed (AED 250) e il service partner (AED 4.000 + VAT se il valore è di almeno AED 500.000, AED 2.000 + VAT sotto). Chi paga cosa si concorda nel contratto. Tutte le voci, con chi le sostiene, sono in costi di acquisto di un immobile a Dubai; quanta liquidità tenere da parte è in quanta liquidità serve per investire a Dubai.
- Cosa si firma: niente, è il passo in cui scegli.
- Chi interviene: tu e, per la parte fiscale italiana, il tuo commercialista.
- Cosa verificare: la cifra totale, il tuo orizzonte di tempo e se userai un mutuo (mutuo per italiani, mutuo locale per non residenti). I rischi veri, compresi cambio e uscita, sono in rischi di investire a Dubai, mentre il quadro generale è nella guida completa per investire a Dubai.
Passo 2. Scegli un agente registrato
Secondo le FAQ del DLD il broker è una persona con licenza commerciale per l'intermediazione immobiliare, iscritta al registro dei broker. La guida «Know Your Rights» raccomanda di non trattare con broker non registrati presso RERA, l'autorità di regolazione del DLD. Il DLD offre il servizio «Verify License and Permits» per controllare licenze e permessi tramite il sistema Trakheesi, dal sito o dalla app Dubai REST. Il metodo completo è in come verificare un agente con RERA.
- Cosa si firma: il mandato di intermediazione. Nella guida per i broker del DLD (novembre 2024) i contratti «smart» sono tre: A tra venditore e agenzia, B tra acquirente e broker (l'intenzione di acquistare), F tra venditore e acquirente.
- Chi interviene: l'agente e la sua agenzia.
- Cosa verificare: licenza e permesso pubblicitario dell'annuncio, e per iscritto la commissione. Il DLD non fissa un importo: va concordato e deve risultare nel contratto. Se c'è VAT, chiedi se è inclusa o aggiunta.
Passo 3. Scegli l'immobile: pronto o off-plan
Per un immobile pronto la guida del DLD consiglia due controlli prima di firmare: farti accompagnare al DLD dal venditore (o ottenere una procura per informarti) per confermare che l'immobile sia suo e libero da ipoteche, vincoli o altri gravami, e visitarlo. Per un off-plan, sempre secondo quella guida, prima del contratto devi verificare cinque cose: se il progetto è registrato presso RERA, se esiste un conto escrow (con numero e banca), qual è l'avanzamento dei lavori e la data prevista, se il developer è registrato e possiede il terreno, e se ha i permessi per vendere. Oggi molte di queste verifiche si fanno nella app Dubai REST con il servizio «Project Status (Mashrooi)», che mostra dettagli del progetto, stato, developer ed escrow.
- Cosa si firma: ancora niente.
- Chi interviene: agente, developer o venditore, e tu.
- Cosa verificare: zona freehold, stato giuridico dell'unità, per l'off-plan registrazione del progetto ed escrow. Approfondimenti: off-plan a Dubai: vantaggi, costi e requisiti, rischi dell'off-plan e tutele, migliori zone per investire.
Passo 4. Offerta o prenotazione
Su un immobile pronto fai un'offerta; se il venditore accetta, si passa al contratto. Su un off-plan di solito il developer chiede una prenotazione (booking) con un primo versamento: è un modulo del developer, non un documento standard del DLD, quindi leggi cosa prevede in caso di rinuncia o di mancata approvazione del finanziamento prima di pagare. Per un off-plan la guida del DLD per i broker (2024) dice che l'acquirente deve versare le somme solo sull'escrow del progetto: se ti viene chiesto un bonifico su un conto diverso, fermati e verifica.
- Cosa si firma: offerta o modulo di prenotazione.
- Chi interviene: agente, venditore o developer.
- Cosa verificare: importo, rimborsabilità, a chi e dove si versa. Se ti chiedono di pagare su un conto personale dell'agente, è un campanello d'allarme.
Passo 5. Il contratto: Form F per il pronto, SPA per l'off-plan
Per la rivendita le parti devono usare il contratto standard di vendita, il Form F (nel gergo di mercato lo si chiama anche MOU): possono aggiungere le proprie condizioni purché non contrastino con quelle standard. Se c'è un broker, il DLD prevede anche il suo modulo di incarico. Nella guida operativa del DLD per i broker il Contract F viene creato nella app a partire dal contratto A e dal B e contiene dati di proprietario e acquirente, importi, piano di pagamento, riepilogo dei costi DLD, durata e termini aggiuntivi; poi lo approva il proprietario. Per l'off-plan il contratto è il Sale and Purchase Agreement (SPA) del developer, e la pagina DLD «Request to register the initial sale» prevede che sia registrato nel registro provvisorio entro 90 giorni dalla firma.
- Cosa si firma: Form F (pronto) o SPA (off-plan).
- Chi interviene: venditore o developer, broker, tu; per un mutuo, anche la banca.
- Cosa verificare: nomi, unità, prezzo, piano di pagamento, chi paga i costi DLD, penali, date. Per l'SPA usa la lista in due diligence dell'SPA. L'elenco dei documenti che ti verranno chiesti è in documenti per comprare casa a Dubai da italiano.
Passo 6. Pagamenti ed escrow
Per l'off-plan il DLD definisce il conto escrow come il conto bancario del progetto su cui si versano le somme incassate dagli acquirenti delle unità vendute sulla carta (Legge n. 8 del 2007, citata dalla guida del DLD). I fondi sono destinati alla costruzione di quel progetto, e se il progetto viene annullato le FAQ del DLD indicano che il developer deve restituire le somme entro 60 giorni dalla decisione di annullamento. Il funzionamento è spiegato in escrow account per l'off-plan; le rate sono in payment plan di un off-plan. Per l'immobile pronto, come e quando versare il prezzo lo stabilisce il Form F: chiedi al trustee e al broker che le somme transitino in modo tracciabile.
- Cosa si firma: ordini di bonifico e, se c'è un mutuo, il contratto con la banca. La registrazione dell'ipoteca costa, secondo la pagina del DLD, lo 0,25% del valore del mutuo, e tra i documenti richiesti c'è una lettera della banca.
- Chi interviene: la tua banca, il venditore o il developer, la banca che gestisce l'escrow.
- Cosa verificare: IBAN e intestatario coincidono con quelli del contratto o dell'escrow (puoi controllarli con Mashrooi). Come muovere i soldi dall'Italia è in trasferire soldi dall'Italia a Dubai.
Passo 7. NOC e registrazione: DLD per il pronto, Oqood per l'off-plan
Su un immobile pronto la registrazione si fa presso un ufficio dei Real Estate Registration Trustee, che rappresentano il DLD. Per le zone freehold la pagina del DLD richiede il certificato di non obiezione elettronico (e-NOC) del developer, ottenibile tramite l'app Dubai REST. Il NOC attesta che il venditore è in regola con i pagamenti di service charge: la guida del DLD lo chiede al manager dell'owners association o, se non esiste, al developer. Le FAQ del DLD sull'e-NOC precisano che il servizio è per le unità pronte gestite da società di management e presenti nel sistema Mollak, e che non sostituisce il NOC del developer. Il funzionamento di service charge e owners association è in owners association e service charge.
Per l'off-plan la registrazione avviene nel registro provvisorio tramite il portale Oqood: la pagina del DLD prevede, per una persona fisica, copia del contratto, copia del passaporto per i non residenti e il pagamento con Noqodi wallet o con addebito sull'escrow; il documento emesso è un certificato elettronico di registrazione provvisoria. Per capire cosa ti dà e cosa non ti dà questo certificato leggi Oqood e title deed; la funzione del DLD è in cos'è il Dubai Land Department.
- Cosa si firma: modulo di registrazione al trustee (pronto) o richiesta su Oqood (off-plan), con il pagamento del 2% + 2% e delle tariffe fisse.
- Chi interviene: trustee office, developer o società di gestione per il NOC, venditore e acquirente.
- Cosa verificare: NOC valido, importi e ripartizione dei costi, nome e dati corretti nel sistema. Secondo la guida del DLD del 2017, gli atti sull'off-plan non registrati nel registro provvisorio sono considerati nulli.
Passo 8. Il title deed
Sull'immobile pronto, a registrazione completata, il DLD emette il title deed elettronico insieme alla mappa. Sull'off-plan il title deed arriva più tardi: sulla pagina «Request to complete the initial procedures data» il DLD scrive che il servizio permette alle parti in regola con gli obblighi contrattuali di ottenere il certificato di proprietà tramite Oqood, a condizione che la tassa di registrazione sia stata già versata. Il costo indicato per il title deed è AED 250, più mappa e due tariffe da AED 10. Per controllare la validità di un title deed puoi usare l'app Dubai REST, che secondo il DLD offre la verifica dei certificati.
- Cosa si firma: di norma niente di nuovo, il documento viene emesso e ti arriva per email.
- Chi interviene: DLD e, per l'off-plan, il developer.
- Cosa verificare: nome, dati dell'unità, quota di proprietà e assenza di gravami non previsti.
Passo 9. Utenze, consegna e dopo
Dopo la registrazione si attivano le utenze e si entra in possesso dell'immobile. Per l'off-plan la consegna passa da ispezione e snagging prima di accettare le chiavi: la procedura è in guida all'handover a Dubai e nella checklist di snagging. Per l'attivazione dell'acqua e dell'elettricità, DEWA indica sul suo sito i requisiti aggiornati: non riportiamo qui importi di deposito che non abbiamo potuto verificare. I costi tipici di un immobile nuovo sono in costi DEWA di un immobile nuovo. E il giorno in cui vorrai uscire c'è come vendere un immobile a Dubai.
Comprare da remoto con una procura
Sì, si può comprare senza essere a Dubai delegando una persona con procura. La guida del DLD richiede che il proprietario si presenti al registrar di persona o tramite un rappresentante con procura notarile debitamente legalizzata, e che i documenti in lingua straniera siano legalizzati e accompagnati da traduzione certificata in arabo. Per un documento emesso fuori dagli Emirati il MOFA indica la sequenza: attestazione del Ministero degli Esteri del paese di emissione, poi dell'Ambasciata o del Consolato degli Emirati in quel paese, poi attestazione negli Emirati tramite il sito o l'app del MOFA. Le pagine del DLD sulla registrazione indicano anche la procura tra i documenti (nei casi in cui agisce un rappresentante) ma non descrivono una procedura a distanza: quindi chiedi sempre al trustee quale formula accetta, prima di far firmare il notaio.
- Scrivi nella procura solo ciò che serve: acquisto di quella unità, firma del contratto, registrazione, ritiro del title deed. Una procura generale dà poteri molto più ampi (anche di vendere o ipotecare): concedila solo a chi conosci.
- Il servizio «Buy or Sell Property via Dubai Now» richiede l'autenticazione con UAE PASS e si rivolge a chi ha un Emirates ID, quindi per un non residente il canale normale resta il trustee office.
- Non abbiamo una fonte ufficiale sui tempi di preparazione della procura: parti prima di scegliere l'immobile. Per la consegna a distanza vedi handover con procura da remoto.
Quanto ci vuole: cosa dicono le fonti ufficiali
Il tempo totale non lo fissa nessuna norma: dipende da immobile, controparti, banca e documenti. Possiamo darti solo i tempi di servizio che gli enti dichiarano per i singoli passaggi, che non vanno sommati per stimare l'intero acquisto.
- NOC elettronico: 3-5 giorni lavorativi per l'elaborazione (FAQ DLD sull'e-NOC), per le unità pronte gestite da management company nel sistema Mollak.
- Registrazione della vendita presso il trustee: 25 minuti di tempo di servizio sulla pagina «Property Sale Registration».
- Off-plan: il contratto va registrato nel registro provvisorio entro 90 giorni dalla firma; per il title deed tramite Oqood il tempo di servizio è di 6 giorni lavorativi.
- La guida del DLD del 2017 indicava 60 giorni dalla firma per registrare le compravendite: non l'abbiamo ritrovato sulle pagine attuali e non lo diamo come regola.
Per le fasi non coperte da una fonte ufficiale, come scelta dell'immobile, trattativa, procura e mutuo, usa l'articolo dedicato tempi di acquisto di un immobile a Dubai, che le tratta caso per caso.
La parte italiana in breve
Se sei fiscalmente residente in Italia, la casa a Dubai va nel quadro RW della dichiarazione dei redditi (investimenti all'estero) e comporta l'IVIE. Per l'Agenzia delle Entrate l'aliquota ordinaria è l'1,06% dal 2024; per un immobile fuori dall'Unione europea e dallo Spazio economico europeo la base è il costo risultante dall'atto di acquisto, e il versamento non è dovuto se l'importo complessivo non supera 200 euro. Il quadro completo, con rivendita e plusvalenza, è in IVIE e quadro RW, plusvalenza su un immobile a Dubai e convenzione Italia-Emirati. Il tuo caso lo valuta il tuo commercialista.
Gli immobili che seguiamo sono nella pagina dedicata. Per gli affitti brevi e la gestione operativa dopo l'acquisto c'è Cosmica Rentals Dubai.