Il Sale and Purchase Agreement (SPA) è il contratto che regola davvero l'acquisto di un immobile a Dubai, off-plan o di rivendita: prima di firmarlo, la due diligence non riguarda solo 'leggere tutto' in modo generico, ma controllare un insieme specifico di clausole che nella brochure commerciale spesso non compaiono affatto. Questo è distinto sia dalla checklist di documenti necessari per l'acquisto, sia dagli errori di processo più comuni: qui l'attenzione è specificamente sul contenuto contrattuale del SPA.
Le clausole da controllare sempre
- Il numero di escrow account del progetto e la sua corrispondenza con quanto verificabile presso RERA (approfondito nella nostra guida dedicata all'escrow account), per confermare che i tuoi pagamenti finiscano davvero nel conto vincolato corretto.
- La data di completamento prevista e le eventuali penali contrattuali a carico del developer in caso di ritardo, non solo la data 'indicativa' citata a voce o in brochure.
- Il calendario esatto delle rate del payment plan e se sono legate a milestone di cantiere verificabili o a scadenze di calendario fisse.
- Le specifiche tecniche dell'unità (metratura, finiture, layout) messe a confronto con la planimetria ufficiale, non solo con il rendering di vendita.
Le clausole spesso trascurate
- La clausola di cancellazione: cosa succede alle rate già versate se decidi di recedere, o se è il developer a non rispettare gli impegni presi.
- La clausola di cessione (assignment): se e a quali condizioni puoi rivendere il contratto prima della consegna, un'opzione che alcuni investitori usano come strategia di uscita anticipata.
- Il periodo di responsabilità per difetti post-consegna (defects liability period, spesso legato allo snagging): quanto tempo hai per segnalare difetti di costruzione e farli correggere senza costi aggiuntivi.
- Eventuali clausole che condizionano la consegna del NOC alla verifica della posizione debitoria di service charge, rilevante soprattutto su un immobile di rivendita (approfondito nella nostra guida sugli errori comuni).
Molte di queste clausole non emergono da una lettura superficiale del SPA, soprattutto se il documento è lungo e in inglese tecnico-legale: per un investitore italiano che opera spesso a distanza, farsi affiancare da un legale che legga il SPA riga per riga prima della firma non è una precauzione eccessiva, è la normalità per un'operazione di questa entità.
Le clausole specifiche e le tutele previste possono variare da developer a developer e da progetto a progetto: questa lista indica cosa cercare, non un elenco di garanzie automaticamente presenti in ogni SPA. La verifica va sempre fatta sul documento reale che stai per firmare.