Comprare off-plan a Dubai significa acquistare un immobile non ancora finito, pagandolo a rate fissate dal contratto. I vantaggi sono concreti ma dipendono dal progetto: pagamento distribuito nel tempo, unità scelta prima della fine dei lavori, VAT a zero sull'acquisto diretto dal developer. Il costo principale per chi compra è la registrazione al Dubai Land Department (DLD): il 4% del prezzo, da dividere tra le parti secondo il contratto.
Qui trovi vantaggi, costi, requisiti e tasse, con le fonti ufficiali. I rischi (ritardi, tutele, uscita anticipata) hanno guide dedicate, linkate nei punti giusti: questa pagina serve a capire cosa si guadagna e cosa si paga.
Come funziona un acquisto off-plan
Firmi con il developer un contratto di compravendita (SPA) e paghi secondo il piano di pagamento che c'è scritto. La vendita viene registrata nel registro provvisorio del DLD, il sistema Oqood: per la pratica «Request to register the initial sale» il DLD indica che il contratto va registrato entro 90 giorni dalla firma. Solo a progetto finito e interamente pagato ottieni il title deed. La differenza è spiegata in Oqood e title deed, il funzionamento delle rate in payment plan di un off-plan.
I vantaggi dell'off-plan a Dubai
- Capitale distribuito nel tempo: invece di pagare tutto subito, versi le rate previste dal contratto durante la costruzione. Il calendario cambia da progetto a progetto e va letto nello SPA, non nella brochure.
- Scelta dell'unità: piano, esposizione e taglio si scelgono quando l'offerta è ancora ampia, cosa che su un immobile già finito e già venduto non è possibile.
- VAT a zero sull'acquisto diretto: la guida VAT sugli immobili della Federal Tax Authority (FTA, aprile 2021) dice che l'acquisto di un edificio residenziale off-plan direttamente dal developer è a aliquota zero. Dettagli nella sezione tasse.
- Tutela dei pagamenti: per legge i soldi degli acquirenti off-plan vanno su un conto escrow del progetto, non sul conto generale del developer (Legge di Dubai n. 8 del 2007). Come funziona è in escrow account.
- Possibilità di uscita prima della consegna: in alcuni casi i diritti sul contratto si possono cedere. Condizioni e limiti sono in assignment di un off-plan.
- Proprietà piena in zone aperte agli stranieri: il DLD riconosce la proprietà freehold ai non emiratini nelle aree dove è consentita. Vedi freehold e leasehold.
Il rovescio dei vantaggi: fino alla consegna l'immobile non si può affittare e non produce reddito, e il valore finale non è garantito da nessuno. Nessun vantaggio dell'off-plan equivale a un rendimento promesso: per confrontare le strade, leggi rendita, off-plan o fix and flip.
I costi: cosa paghi oltre al prezzo
La voce certa è la registrazione al DLD. Per la vendita registrata su Oqood il DLD indica il 2% a carico del venditore e il 2% a carico dell'acquirente, 4% in tutto, più AED 10 di knowledge fee e AED 10 di innovation fee. Chi sostiene davvero la quota lo stabilisce il contratto: controllalo nello SPA prima di firmare. Su un acquisto da 200.000 €, per esempio, il 4% è 8.000 €.
- Registrazione DLD: 4% del valore della vendita (2% + 2%), ripartizione da verificare nello SPA.
- VAT sull'immobile: 0% se acquisti direttamente dal developer, secondo la guida FTA.
- Rate del piano di pagamento: il prezzo, in tranche e scadenze scritte nel contratto. Per quando le rate continuano dopo la consegna, vedi payment plan post-handover.
- Costi alla consegna e ricorrenti: service charge, utenze, arredo e manutenzione iniziano quando ricevi le chiavi. Li trovi in costi ricorrenti di un immobile a Dubai e nella guida all'handover.
- Commissioni di agenzia o altri compensi: chiedi per iscritto se ci sono e chi li paga, prima di versare il booking.
Le fasce di prezzo dipendono da zona e progetto: per orientarti sui livelli di spesa, vedi quanto costa un appartamento a Dubai e quanta liquidità serve per investire.
Requisiti per comprare off-plan da non residente
- Zona aperta agli stranieri: il DLD ammette la proprietà dei non emiratini nelle aree freehold. Prima di scegliere il progetto verifica che sia in una di queste.
- Documenti: per la registrazione di un acquirente persona fisica il DLD elenca copia del contratto di compravendita e copia del passaporto se non residente (o Emirates ID se residente). La residenza negli Emirati non compare tra i documenti richiesti.
- Società: se compri tramite una società, i documenti richiesti cambiano in base al tipo di società. Vedi persona fisica o società.
- Developer registrato e conto escrow: il developer che vende off-plan deve chiedere al DLD l'apertura di un conto escrow per il progetto. Come verificare l'affidabilità del developer è in valutare un developer.
- Contratto letto prima di firmare: pagamenti, penali, data di consegna e condizioni di cessione stanno nello SPA. Cosa controllare è in due diligence sullo SPA.
Gli altri documenti (verifica identità, provenienza dei fondi) li richiedono developer, agenzia e banca, e cambiano caso per caso: chiedi l'elenco completo prima del booking. L'elenco tipico è in documenti per comprare casa a Dubai.
Tasse: a Dubai e in Italia
A Dubai, sull'acquisto off-plan diretto dal developer, la guida FTA indica la VAT a aliquota zero. La prima fornitura di un edificio residenziale entro 3 anni dal completamento è a zero; le forniture successive sono esenti. Per chi vende a un altro privato, la regola cambia: il quadro generale è in VAT sugli immobili a Dubai. Non è «zero tasse»: c'è la registrazione DLD del 4% e restano i costi ricorrenti dopo la consegna.
Se sei residente fiscale in Italia, l'immobile estero va indicato nella dichiarazione dei redditi (quadro RW) e paga l'IVIE: dal 2024 l'aliquota ordinaria è l'1,06%, calcolata proporzionalmente a quota e mesi di possesso. Per un immobile fuori da UE/SEE la base è il costo d'acquisto (fonte: Agenzia delle Entrate). Il reddito da affitto, quando ci sarà, va dichiarato in Italia: leggi IVIE sull'immobile a Dubai e tasse sulla rendita.
Con un off-plan resta una domanda da girare al commercialista: da quando decorre il possesso, dalla firma dello SPA, dalla registrazione o dalla consegna? Portagli contratto e certificato Oqood.
Off-plan e Golden Visa
Il DLD prevede un permesso di 10 anni rinnovabile per chi possiede immobili per un valore di almeno AED 2.000.000 al momento dell'acquisto (circa 480.000 € al cambio di ottobre 2026), interamente intestati al richiedente (pagina DLD aggiornata al 30 settembre 2026). La pagina non chiarisce se un immobile off-plan ancora non consegnato sia sufficiente: chiedilo al DLD o a un consulente di immigrazione prima di comprare. La guida operativa è in requisiti Golden Visa.
Dopo i vantaggi: rischi e tutele
Non sono lo scopo di questa pagina, ma vanno letti prima di firmare: come funziona l'escrow, cosa fare se la consegna ritarda e come vendere prima della consegna. Se stai valutando un acquisto, puoi vedere i progetti off-plan o parlare con un consulente.