L'handover è il momento in cui il developer ti consegna l'appartamento finito e le chiavi. Per arrivarci devi aver pagato quanto previsto dal contratto, controllato la casa prima di firmare (lo snagging) e preparato documenti e utenze. Se questi passaggi sono fatti bene, la casa è pronta da usare o da affittare in poche settimane invece che in qualche mese.
Molti progetti off-plan venduti negli ultimi anni, anche a investitori italiani, arrivano ora a consegna. Questa guida mette in ordine i passaggi, con i riferimenti ufficiali di Dubai Land Department (DLD), RERA, DEWA e DET. Per ogni passaggio trovi anche la guida di approfondimento.
Cos'è l'handover di un immobile off-plan
Quando compri off-plan, il DLD registra la vendita in un registro provvisorio, il sistema Oqood. A fine lavori le unità interamente pagate passano al registro immobiliare definitivo e ricevono il title deed, cioè il titolo di proprietà. La richiesta la presenta il developer dal suo portale e, secondo il DLD, la pratica richiede 6 giorni lavorativi. La differenza tra i due documenti è spiegata nella guida Oqood e title deed.
Se hai un piano di pagamento che continua dopo la consegna, puoi avere le chiavi prima di aver pagato tutto, ma il title deed arriva solo quando l'unità è interamente pagata. Come funzionano questi piani è spiegato in payment plan post-handover.
I passaggi dell'handover, in ordine
- Avviso di consegna: il developer ti comunica che il progetto è completato e ti dice cosa serve (pagamenti, documenti, appuntamento). Tempi e condizioni sono quelli del tuo contratto di acquisto (SPA): rileggilo appena arriva l'avviso.
- Pagamenti: la rata prevista alla consegna e le eventuali spese indicate dal contratto. Le tariffe ufficiali DLD per emettere il title deed sono AED 250 per il title deed, AED 250 per la mappa dell'unità e AED 20 di diritti. Chi le paga dipende dallo SPA.
- Ispezione della casa (snagging): prima di firmare controlli finiture e impianti e mandi al developer, per iscritto, l'elenco dei difetti. Tutto il metodo è nella checklist di snagging.
- Firma del verbale di consegna e ritiro di chiavi, tessere di accesso e telecomandi.
- Title deed: emesso dal DLD su richiesta del developer quando l'unità è interamente pagata.
- Registrazione presso la società di gestione dell'edificio: accessi, parcheggio, regole del palazzo.
- Utenze: DEWA per luce e acqua, il fornitore del raffrescamento (chiller) e internet. Vedi la guida DEWA, chiller e internet.
- Destinazione della casa: viverci, affittarla a lungo termine o affittarla a breve. Ognuna ha pratiche diverse, spiegate più sotto.
Cosa controllare prima di firmare la consegna
Prima di firmare conviene sempre un'ispezione completa della casa, perché la legge dà tempi precisi al developer. La Legge di Dubai n. 6 del 2019 (art. 40) rende il developer responsabile per 10 anni dei difetti nelle parti strutturali, dalla data del certificato di completamento, e per 1 anno della riparazione degli impianti difettosi (elettrico, meccanico, idraulico e scarichi), a partire dalla consegna dell'unità.
La legge parla di impianti, non di finiture: per pareti, pavimenti, porte e mobili su misura conta quello che scrivi nella snag list e quello che prevede il tuo contratto. Per questo i difetti vanno messi per iscritto, con foto, al momento della consegna.
Utenze: DEWA, chiller e internet
Luce e acqua si attivano con DEWA, dal sito o dall'app, con title deed o contratto di acquisto e passaporto o Emirates ID. DEWA chiede un deposito di AED 2.000 per un appartamento e AED 4.000 per una villa, che al proprietario viene restituito quando vende, più la tariffa di attivazione. Dopo il pagamento DEWA allaccia la fornitura entro 15 ore lavorative.
Il raffrescamento (chiller) in molti edifici non è di DEWA ma di un operatore di district cooling come Empower o Emicool, con un contratto a parte. Internet si attiva con uno dei due operatori autorizzati, e& oppure du. Cosa vuol dire «chiller free» è spiegato nella guida al chiller a Dubai.
Service charge: chi paga e da quando
I service charge, le spese comuni dell'edificio, li paga il proprietario. Il developer paga la quota delle unità ancora invendute e di quelle per cui si è impegnato nel contratto. Ogni importo deve essere approvato da RERA: puoi controllare la tariffa del tuo progetto nel Service Charge Index del DLD, anche dall'app Dubai REST, e il pagamento passa dal sistema Mollak. Da quale data iniziano a decorrere per te dipende dal tuo SPA: verificalo prima della consegna. Come controllarli è nella guida ai service charge a Dubai.
Una nota sui termini: le «owners association» che si leggono in molte guide sono state abolite dalla Legge n. 6 del 2019. Oggi l'edificio è amministrato da una società di gestione e i proprietari possono avere un loro comitato. I costi ricorrenti nel loro insieme sono nella guida costi e tasse di un immobile a Dubai.
Dopo la consegna: viverci, affittare o vendere
- Viverci: bastano utenze attive e registrazione presso la gestione dell'edificio.
- Affitto a lungo termine: il contratto va registrato su Ejari, obbligatorio per legge (Legge di Dubai n. 26 del 2007). Vedi Ejari, cos'è.
- Affitto breve: serve il permesso holiday home del DET (Department of Economy and Tourism), che può chiedere il proprietario o un operatore autorizzato. Servono title deed o SPA, una bolletta DEWA, il documento del proprietario e, se previsto, il NOC del developer. Il permesso costa AED 370 per un monolocale o una camera, fino a AED 1.200 l'anno. Tutti i dettagli sono nella guida alla licenza per affitti brevi.
- Vendere: con il title deed puoi rivendere sul mercato secondario. Vedi come vendere un immobile a Dubai.
Se vivi in Italia: tasse e consegna a distanza
In Italia l'immobile a Dubai va indicato nella dichiarazione dei redditi e paga l'IVIE: dal 2024 l'aliquota ordinaria è l'1,06% del costo d'acquisto, in proporzione ai mesi di possesso (fonte: Agenzia delle Entrate). Da quando decorre il possesso per un off-plan è una domanda da fare al tuo commercialista. Approfondisci in IVIE e quadro RW.
Non è obbligatorio essere a Dubai il giorno della consegna: in genere si può delegare un rappresentante con procura. Ogni developer ha le sue regole sulla forma della procura, quindi chiedile per tempo, prima dell'appuntamento. Come prepararla è spiegato in handover con procura. Se invece la consegna slitta, vedi ritardo di consegna di un off-plan. E se hai comprato con un'altra agenzia, leggi chi segue la casa dopo l'acquisto.