Lo snagging è il controllo della casa che fai prima di accettare la consegna (handover) dal developer. Il risultato è la snag list: l'elenco scritto dei difetti, con foto, che il developer deve correggere. Farlo prima di firmare è il modo più semplice per non ritrovarti difetti a tuo carico dopo.
Non esiste una procedura ufficiale di snagging stabilita dal DLD o da RERA: è una prassi del mercato, regolata dal tuo contratto di acquisto. La legge però fissa le garanzie del developer, ed è per questo che conviene documentare tutto il giorno della consegna. Il quadro completo della consegna è nella guida all'handover a Dubai.
Cosa copre la garanzia del developer per legge
- Parti strutturali: il developer ne risponde per 10 anni dalla data del certificato di completamento del progetto (Legge di Dubai n. 6 del 2019, art. 40).
- Impianti: il developer deve riparare o sostituire gli impianti difettosi (elettrico, meccanico, idraulico e scarichi) per 1 anno dalla consegna dell'unità al proprietario. Se il proprietario non prende possesso dell'unità, l'anno parte dal certificato di completamento.
- Finiture: la legge non le cita in modo specifico. Per pareti, pavimenti, porte e arredi su misura conta quello che segnali nella snag list e quello che dice il contratto.
- In più, la legge sui conti escrow (Legge n. 8 del 2007) fa trattenere il 5% del conto del progetto fino a 1 anno dopo la registrazione delle unità a nome degli acquirenti.
La checklist di snagging, stanza per stanza
- Ingresso e porte: la porta si apre e si chiude bene, serratura e spioncino funzionano, ci sono tutte le chiavi e le tessere previste.
- Pareti e soffitti: crepe, macchie, vernice non uniforme, tracce di umidità, angoli non dritti.
- Pavimenti: piastrelle rotte, scheggiate o che suonano vuote se le batti, fughe incomplete, parquet che si muove.
- Bagni: pressione dell'acqua e acqua calda, scarichi che scendono veloci, sanitari fissati bene, silicone completo intorno a doccia e lavabo, nessuna perdita sotto i mobili.
- Cucina: elettrodomestici previsti dal capitolato presenti e funzionanti, cappa, ante e cassetti allineati, piano di lavoro senza danni.
- Impianto elettrico: ogni presa e ogni interruttore, tutte le luci, il quadro elettrico con le etichette.
- Aria condizionata: ogni stanza raffredda, i termostati rispondono, lo scarico della condensa non gocciola.
- Finestre e balcone: apertura e chiusura, guarnizioni, vetri senza graffi, ringhiera fissata, pendenza del balcone verso lo scarico.
- Corrispondenza al contratto: metratura e disposizione come da planimetria, eventuali extra pagati effettivamente installati, posto auto e cantina assegnati.
Come mandare la snag list al developer
- Una voce per ogni difetto, divisa per stanza, con una foto datata e una riga di descrizione.
- Invio per iscritto, via email o dal portale del developer se ne ha uno, e conserva la ricevuta.
- Chiedi una data per le riparazioni e una seconda ispezione per controllare che siano state fatte.
- Se firmi la consegna con difetti ancora aperti, fai allegare al verbale l'elenco di quelli da correggere.
- Tieni un archivio unico di foto, email e risposte: ti serve per tutto l'anno di garanzia sugli impianti.
Snagging da remoto se vivi in Italia
Non devi per forza essere a Dubai: l'ispezione la può fare un tecnico o un team sul posto che ti manda report e foto prima della firma. Se deve anche firmare la consegna al posto tuo, serve una procura nella forma accettata dal tuo developer: chiedila con anticipo. Dopo la consegna il passo successivo sono le utenze, spiegate nella guida DEWA, chiller e internet.