Un developer di Dubai è affidabile nella misura in cui puoi verificarlo su fonti ufficiali: il developer e il progetto devono risultare registrati al Dubai Land Department (DLD), il progetto deve avere un conto escrow con numero e banca indicati, i permessi per vendere off-plan devono esserci e lo stato dei lavori deve essere consultabile sul registro pubblico. Brochure, classifiche e fama del marchio non dimostrano nessuna di queste cose. E nessun controllo garantisce la consegna: riduce il rischio, non lo elimina.
Questa guida non classifica i developer e non dice da chi comprare: ti dà il metodo per controllarne uno qualsiasi, progetto per progetto. Il quadro dei rischi dell'off-plan è in rischi dell'off-plan e tutele, quello generale in rischi di investire in immobili a Dubai. Fonti: DLD e testi di legge del Governo di Dubai, consultati il 07/10/2026.
I cinque controlli che puoi fare su fonti ufficiali
1. Il developer è registrato e autorizzato
La Legge di Dubai n. 8 del 2007 (art. 4) prevede che il DLD tenga un Registro dei developer immobiliari e che nessuno possa operare se non vi è iscritto e licenziato dagli enti competenti. La stessa legge considera developer anche il master developer e il sub-developer (art. 2). Anche per registrare un progetto, la scheda del servizio DLD «Register Project» richiede che la registrazione del developer nel sistema Trakheesi sia completata. Chi sviluppa senza licenza rischia una sanzione penale con multa di almeno AED 100.000 (art. 16).
- Chiedi ragione sociale, numero di licenza e numero di registrazione del developer, e controlla che coincidano con il venditore indicato nello SPA.
- Per licenze e permessi rilasciati dal DLD ai professionisti del settore esiste il servizio «Verify License and Permits» (sistema Trakheesi), sul sito del DLD e nell'app Dubai REST. Per l'agente che ti segue è un controllo distinto: RERA e verifica dell'agente.
2. Il progetto è registrato e ha un conto escrow
La guida «Know Your Rights» del DLD (pubblicata con lo studio Al Tamimi & Company; è un documento datato, i dettagli vanno riscontrati sui servizi attuali) elenca le domande da fare prima di firmare uno SPA off-plan: il progetto è registrato presso RERA? Esiste un conto escrow, con quale numero e quale banca? Qual è la percentuale di completamento e la data prevista? Il developer è registrato e ha i permessi per vendere off-plan? Sul conto: per la Legge n. 8 del 2007 è aperto a nome del progetto, destinato solo alla costruzione e non pignorabile dai creditori del developer (art. 9), e chi ha versato può chiedere le proprie registrazioni contabili (art. 12). Dettagli in come funziona l'escrow.
Un conto escrow non è una garanzia di consegna: custodisce i pagamenti e li destina al cantiere, ma non assicura i tempi né il risultato.
3. Stato dei lavori e storico, sul registro pubblico
Il DLD offre il servizio Project Status (Mashrooi), accessibile dall'app Dubai REST: si cerca per nome o numero di progetto e la scheda riporta stato (per esempio «Completed»), dettagli del developer, conto escrow, date di registrazione, avvio e completamento, dettagli delle ispezioni. Dubai REST, secondo la pagina ufficiale, mostra anche la percentuale di completamento, foto reali del cantiere e i pagamenti dovuti.
- Per lo storico, apri uno per uno i progetti precedenti del developer e confronta le date del registro con la data di consegna che era stata promessa a chi comprava: chiedila al developer, che dovrebbe poter mostrare gli SPA o i documenti di vendita di quei progetti.
- Limite da sapere: nelle pagine lette la ricerca è per progetto, non c'è un punteggio né un elenco pubblico di ritardi o contenziosi per developer. Se qualcuno ti mostra un «rating» o una lista di cause, chiedi la fonte: se non è un registro ufficiale o una sentenza, non è un dato.
4. Approvazioni, master developer e chi ti vende l'unità
La Legge n. 13 del 2008 (art. 10) dice che un contratto di vendita off-plan firmato per un progetto non approvato dalle autorità competenti è nullo; l'art. 4 vieta di avviare il progetto o vendere off-plan prima di avere il possesso del terreno e le approvazioni. La stessa legge definisce il sub-developer come chi realizza parte del progetto di un master developer in base a un accordo (art. 2). Per la scheda DLD «Register Project», tra i documenti richiesti ci sono i permessi edilizi finali e un nulla osta (NOC) del developer principale che approva nome del progetto, vendita off-plan e marketing.
- Chiedi chi è il master developer della zona, chi è il sub-developer che costruisce il tuo edificio e con chi firmi lo SPA: possono essere società diverse.
- Chiedi conferma scritta che progetto e vendita off-plan siano approvati e registrati prima di versare il booking.
5. Lo SPA: date, penali e ritardi
È qui che la «puntualità» diventa un impegno scritto. Nelle leggi lette per questa guida (n. 8 del 2007, n. 13 del 2008, n. 19 del 2017) non compare un indennizzo automatico per il ritardo di consegna: contano le clausole su data, tolleranza e penali. La legge disciplina invece altri casi: se il progetto viene cancellato con decisione motivata di RERA, il developer deve rimborsare tutti i pagamenti (Legge n. 19 del 2017); se il progetto non si completa, l'escrow agent, sentito il DLD, adotta misure per completarlo o rimborsare i depositanti (Legge n. 8 del 2007, art. 15). Il developer può invece risolvere il contratto se tu non paghi, con le soglie previste dall'art. 11 della legge del 2017. Cosa leggere nel contratto: cosa controllare nello SPA; se la consegna slitta: ritardo di consegna, cosa fare.
Cosa non è un criterio affidabile
- La brochure e i render: sono marketing; vale lo SPA con le sue specifiche allegate.
- Le classifiche dei «migliori developer»: i registri del DLD che abbiamo letto non pubblicano classifiche, e quelle di portali e agenzie non hanno una fonte ufficiale né un metodo verificabile.
- Il nome noto o la dimensione: Emaar come qualsiasi altro master developer si valuta con gli stessi controlli, sul progetto specifico che ti propongono.
- Un payment plan insolitamente morbido o aggressivo: non è prova né a favore né contro, ma è una domanda da fare (vedi payment plan dell'off-plan).
- Le recensioni anonime, i gruppi social e il passaparola: possono suggerire una domanda, non sostituiscono un registro.
- Chi ti vende: un agente che dice «è sicuro» non è una fonte; controllare l'agente e il developer sono due verifiche separate.
Checklist: cosa chiedere al developer prima del booking
- Ragione sociale, numero di licenza e di registrazione del developer e del progetto, da riscontrare sui servizi DLD.
- Numero del conto escrow del progetto e nome della banca (escrow agent), da riscontrare in Dubai REST.
- Permessi per la vendita off-plan e NOC del master developer, in copia.
- Nome del master developer e del sub-developer, e chi firma lo SPA.
- Percentuale di completamento attuale e data di consegna prevista, da confrontare con Project Status (Mashrooi).
- Elenco dei progetti già consegnati, con numero di progetto per ognuno, per fare il confronto sul registro.
- Bozza completa dello SPA con data di consegna, tolleranza, penali di ritardo, specifiche tecniche e condizioni di cessione.
- Prospetto scritto di costi, registrazione Oqood e service charge, con chi paga cosa (costi di acquisto).
- Conferma che il booking e le rate vanno solo sul conto escrow indicato.
Se alla fine hai un dato che non riesci a verificare, trattalo come non verificato. Per il quadro dei vantaggi e dei costi dell'off-plan vedi off-plan: vantaggi, costi e requisiti. Questa guida non è consulenza legale né un consiglio di acquisto: per le clausole serve un avvocato abilitato a Dubai.