Rischi dell'off-plan a Dubai e come tutelarsi

I rischi principali di un off-plan a Dubai sono otto: ritardo di consegna, affidabilità del developer, differenze rispetto al progetto, gestione di pagamenti e rate, mercato al momento della consegna, difficoltà di uscita, intermediari non registrati e obblighi fiscali in Italia. Le tutele che esistono sono verificabili: conto escrow del progetto, registrazione della vendita al Dubai Land Department (DLD), progetto e agente registrati. Nessuna di queste elimina il rischio, e nessuna sostituisce la lettura del contratto (SPA).

Questa guida orienta, non sostituisce un legale: per ogni punto trovi la norma o l'ente ufficiale e il rimando all'articolo di dettaglio. Per il quadro generale dei rischi dell'investimento a Dubai c'è il pilastro rischi di investire in immobili a Dubai; per vantaggi e costi, off-plan: vantaggi, costi e requisiti.

1. Ritardo di consegna

La data di consegna sta nel contratto, non nella brochure, e la consegna può slittare. Nei testi di legge di Dubai consultati per questa guida non c'è un indennizzo automatico per il ritardo: contano le clausole dello SPA (tolleranza, penali, comunicazione di nuove date). Un caso diverso è il progetto che non viene completato: la Legge di Dubai n. 8 del 2007 (art. 15) prevede che l'escrow agent, sentito il DLD, adotti le misure per far completare il progetto o rimborsare chi ha versato. Se il progetto è cancellato con decisione motivata di RERA, il developer deve rimborsare tutti i pagamenti (Legge n. 19 del 2017, art. 11 lett. b).

• Come ti tuteli: leggi nello SPA data, tolleranza e penali prima di firmare; controlla l'avanzamento ufficiale sull'app Dubai REST, che mostra la percentuale di completamento.
• Se la consegna slitta, non smettere di pagare di tua iniziativa: se l'acquirente è inadempiente, la legge dà al developer strumenti precisi (vedi punto 4). Dettagli in ritardo di consegna: cosa fare.

2. Il developer

Il rischio è comprare da un soggetto non autorizzato o con un progetto non approvato. La Legge n. 8 del 2007 prevede un registro dei developer autorizzati (art. 4), l'autorizzazione scritta del DLD per pubblicizzare vendite off-plan (art. 5) e sanzioni penali, con multa di almeno AED 100.000, per chi sviluppa senza licenza o offre unità in progetti fraudolenti (art. 16). Per la Legge n. 13 del 2008 (art. 10) un contratto firmato per un progetto non approvato dalle autorità competenti è nullo.

• Come ti tuteli: prima dello SPA verifica che progetto e developer siano registrati presso RERA/DLD, che il developer abbia i permessi per vendere off-plan e che esista il conto escrow (la guida del DLD «Know Your Rights» elenca queste domande).
• Valuta anche la storia del developer, che la registrazione non misura: come valutare un developer affidabile.

3. Differenze rispetto al progetto e alle specifiche

Metratura, finiture e dotazioni possono differire da rendering e brochure. Sulla superficie la Legge n. 13 del 2008 (art. 12, nel testo del 2008) dice che se alla consegna l'area risulta inferiore il developer deve compensare l'acquirente, salvo scarto irrilevante; se risulta maggiore, non può chiedere un aumento di prezzo. Sulle finiture la legge non entra nel dettaglio: vale lo SPA, con il suo allegato di specifiche.

• Come ti tuteli: fai allegare allo SPA planimetria e specifiche tecniche e confrontale alla consegna con uno snagging scritto.
• Per difetti dopo la consegna: la Legge n. 6 del 2019 (art. 40) fa rispondere il developer 10 anni per le parti strutturali e 1 anno per gli impianti. Vedi snagging e garanzie.

4. Pagamenti e rate

Due rischi: pagare nel posto sbagliato e non reggere le rate. Sul primo, per la Legge n. 8 del 2007 i pagamenti degli acquirenti off-plan si versano su un conto aperto a nome del progetto (art. 7), usato solo per costruirlo e non pignorabile dai creditori del developer (art. 9). Chi ha versato può accedere alle proprie registrazioni contabili del conto (art. 12). Sul secondo, se l'acquirente non paga, il developer notifica il DLD, che dà 30 giorni per rimediare e prova una mediazione; poi, a seconda dello stato dei lavori, il developer può trattenere somme fino al 40% o al 25% del valore dell'unità, o, oltre l'80% di completamento, chiedere il saldo (Legge n. 19 del 2017, art. 11).

• Come ti tuteli: versa solo sul conto escrow del progetto indicato nello SPA, verificandone il numero (anche su Dubai REST); non accettare altri conti.
• Prima di firmare, verifica che le rate siano sostenibili anche se slittano o cambi piano: payment plan di un off-plan e come funziona l'escrow.

5. Il mercato al momento della consegna

Il prezzo che paghi è fissato oggi, il valore e gli affitti della consegna no: nessuna fonte ufficiale li garantisce, e nessun rendimento è promesso. Fino alla consegna l'immobile non si può affittare e non produce reddito.

• Come ti tuteli: decidi l'acquisto sul prezzo e sul piano di pagamento, non su proiezioni di valore; calcola i costi alla consegna (service charge, utenze) e tieni liquidità per la fase finale. Per le cifre, costi di acquisto a Dubai.

6. Liquidità e uscita

Uscire prima della consegna è possibile solo se lo SPA e il developer lo consentono. La Legge n. 13 del 2008 (art. 6) ammette la vendita, l'ipoteca o altri atti sulle unità iscritte nel registro provvisorio, e vieta al developer di addebitare, su vendita o rivendita, commissioni diverse dai costi amministrativi approvati dal DLD (art. 7). Resta da leggere nello SPA cosa il developer richiede per la cessione.

• Come ti tuteli: leggi le condizioni di cessione prima di firmare, non quando devi uscire. Procedura e limiti in assignment di un off-plan.

7. Truffe e intermediari non registrati

Non servono accuse: bastano controlli. Sono segnali d'allarme verificabili un conto di pagamento diverso dal conto escrow del progetto, un agente o un'agenzia che non risultano nelle verifiche DLD, un progetto che non risulta registrato e un contratto non registrato dopo la firma. Per la Legge n. 13 del 2008 (art. 3) ogni atto su un'unità venduta off-plan va iscritto nel registro provvisorio, altrimenti è nullo. Il DLD indica per la registrazione della vendita iniziale (sistema Oqood) un termine di 90 giorni dalla firma.

• Come ti tuteli: verifica licenza e permessi di agenti e agenzie con il servizio DLD «Verify License and Permits» (sito o app Dubai REST) e chiedi la prova della registrazione Oqood. Vedi RERA e verifica dell'agente e Oqood e title deed.
• Se un'offerta chiede fretta o pagamenti fuori dal circuito escrow, fermati e fai controllare i documenti a un legale.

8. Fisco italiano: IVIE e quadro RW

A Dubai l'off-plan non ti toglie gli obblighi italiani. Se sei residente fiscale in Italia, gli immobili esteri vanno indicati nel quadro RW e pagano l'IVIE: aliquota ordinaria 1,06% dal 2024, calcolata, fuori da UE/SEE, sul costo risultante dall'atto o dai contratti di acquisto, in proporzione a quota e mesi di possesso (Agenzia delle Entrate). Per un off-plan resta aperta una domanda: da quando decorre il possesso?

• Come ti tuteli: porta al commercialista SPA, certificato Oqood e piano di pagamento prima di firmare. Dettagli in IVIE e quadro RW.

Checklist prima di firmare

• SPA: data di consegna, tolleranza, penali, specifiche e condizioni di cessione letti per intero, meglio con un legale (cosa controllare nello SPA).
• Escrow: numero del conto del progetto verificato; i pagamenti vanno solo lì.
• Registro DLD: progetto e developer registrati; vendita da registrare su Oqood entro 90 giorni dalla firma.
• Agente: licenza di agente e agenzia controllata sul servizio DLD.
• Piano di pagamento: rate sostenibili, scadenze legate a date o a stati di avanzamento, riserva di liquidità.
• Fisco: contratto e documenti portati al commercialista per IVIE e quadro RW.

Se vuoi un secondo paio d'occhi su progetto, SPA e piano di pagamento, puoi parlare con un consulente. Non è consulenza legale: per le clausole serve un avvocato abilitato a Dubai.