Oltre al prezzo, a Dubai la voce più pesante è la registrazione al Dubai Land Department (DLD): il 4% del valore di vendita, cioè il 2% indicato per il venditore e il 2% per l'acquirente. Chi sostiene davvero ciascuna quota si concorda tra le parti e va scritto nel contratto, non si dà per scontato. A questo si aggiungono costi fissi in dirham, l'eventuale registrazione dell'ipoteca (0,25% del mutuo), la VAT del 5% sulle commissioni di agenzia e, dopo l'acquisto, service charge, utenze e le imposte che restano in Italia.
Sono le risposte a due domande che ci arrivano di continuo: quali sono tutti i costi oltre al prezzo e quanto vale la tassa di registrazione. Sotto trovi una tabella con ogni voce, chi paga e la fonte ufficiale. Per ogni voce che non si può dichiarare con una cifra certa lo scriviamo, invece di inventarla.
Registrazione al DLD: il 4% spiegato
La pagina ufficiale «Property Sale Registration» del Dubai Land Department indica, per una compravendita, il 2% del valore di vendita a carico del venditore e il 2% a carico dell'acquirente: 4% in totale. La stessa percentuale compare per la registrazione di un acquisto off-plan sulla pagina «Request to register the initial sale» (il sistema Oqood). Un comunicato del DLD del 2021 precisa che il 4% si paga in base all'accordo tra venditore e acquirente: per questo, prima di firmare, chiedi sempre per iscritto come viene ripartito.
Un esempio con numeri tondi: su un immobile da 200.000 € il 4% è 8.000 € e ogni 2% è 4.000 €. Se la ripartizione è quella indicata dalla pagina DLD, la tua quota è di 4.000 €; se nel contratto è diversa, cambia il tuo conto. Per capire cos'è il DLD e cosa fa, leggi cos'è il Dubai Land Department.
I costi fissi della pratica
Sulla stessa pagina il DLD elenca importi fissi in dirham: sono piccoli rispetto al 4%, ma vanno messi nel conto. Gli importi in euro qui sotto sono indicativi: sono calcolati al cambio del 6 ottobre 2026, cioè 1 euro = 1,1269 dollari (cambio di riferimento BCE) e 3,6725 dirham per 1 dollaro (cambio fisso della Banca centrale degli Emirati), quindi circa 4,14 dirham per 1 euro. La BCE non pubblica direttamente il cambio euro-dirham, per questo si passa dal dollaro.
- Title deed (certificato di proprietà): AED 250, circa 60 €.
- Mappa catastale: AED 225 per la mappa unificata sotto Dubai Municipality (circa 54 €) oppure AED 100 per terreni fuori Dubai Municipality; per ville e appartamenti la pagina indica anche AED 250 per la mappa dell'unità.
- Knowledge fee e innovation fee: AED 10 ciascuna, circa 2,4 € ciascuna.
- Service partner (Real Estate Registration Trustee): AED 4.000 + VAT se il valore di vendita è di almeno AED 500.000 (circa 966 €); AED 2.000 + VAT sotto quella soglia (circa 483 €). AED 500.000 sono circa 120.800 €.
La pagina non dice chi paga queste somme: come per il 4%, mettilo nel contratto. Per un off-plan la pagina Oqood riporta il 2% + 2% e le due tariffe da AED 10; lì non compare una tariffa del trustee come per l'immobile pronto, quindi non la includiamo. Chiedi il prospetto completo prima del booking. Per capire la differenza tra registro provvisorio e proprietà registrata vedi Oqood e title deed.
Tabella: tutte le voci di costo
La tabella riassume le voci che incontri in un acquisto, nel formato «Voce: importo · chi paga · fonte». Dove la fonte ufficiale non indica una cifra o chi paga, lo diciamo. Importi in euro solo come ordine di grandezza (cambio del 6 ottobre 2026, vedi sopra).
- Registrazione DLD, quota venditore: 2% del valore di vendita · pagina DLD: a carico del venditore; la ripartizione effettiva si concorda nel contratto · fonte: dubailand.gov.ae, «Property Sale Registration».
- Registrazione DLD, quota acquirente: 2% del valore di vendita (su 200.000 €, 4.000 €) · pagina DLD: a carico dell'acquirente; ripartizione da confermare per iscritto · fonte: dubailand.gov.ae, «Property Sale Registration».
- Registrazione off-plan (Oqood): 2% + 2%, più AED 10 + AED 10 · pagina DLD: 2% venditore e 2% acquirente · fonte: dubailand.gov.ae, «Request to register the initial sale».
- Title deed: AED 250 (circa 60 €) · non indicato, da concordare · fonte: dubailand.gov.ae, «Property Sale Registration».
- Mappa catastale: AED 225 o AED 100 (più AED 250 per ville e appartamenti) · non indicato, da concordare · fonte: dubailand.gov.ae, «Property Sale Registration».
- Trustee di registrazione: AED 4.000 + VAT sopra AED 500.000, AED 2.000 + VAT sotto · non indicato, da concordare · fonte: dubailand.gov.ae, «Property Sale Registration».
- Registrazione dell'ipoteca, se compri con un mutuo: 0,25% del valore del mutuo, più AED 4.000 + VAT di service partner (AED 5.000 + VAT per un'ipoteca su immobile in registro provvisorio) · la pagina non indica chi paga: chiedilo alla banca · fonte: dubailand.gov.ae, «Mortgage registration application».
- VAT sul prezzo dell'immobile: 0% sulla prima vendita di un edificio residenziale (anche off-plan acquistato dal developer), esente sulle vendite successive · non c'è VAT da pagare sul prezzo · fonte: Federal Tax Authority, Real Estate VAT Guide VATGRE1, aprile 2021.
- Commissione di agenzia: da concordare per iscritto, il DLD non fissa un importo · chi paga si stabilisce nel contratto di intermediazione · fonte: dubailand.gov.ae, Frequently Asked Questions.
- VAT sulle commissioni di agenzia: 5% sull'importo della commissione · chi paga la commissione · fonte: Federal Tax Authority, VATGRE1, e u.ae, pagina VAT.
- Service charge annuale: importo fissato dall'edificio o dalla comunità, cambia per zona e unità, con VAT ordinaria · proprietario · fonte: Federal Tax Authority, VATGRE1, sez. 3.4.
- Utenze, DEWA, raffrescamento e assicurazione: importi che dipendono dall'immobile e dal contratto, nessuna cifra ufficiale unica · chi usa o possiede la casa · vedi gli articoli dedicati sotto.
- IVIE e quadro RW (solo se resti fiscalmente residente in Italia): imposta annuale con aliquota ordinaria dell'1,06% dal 2024 · proprietario residente in Italia · fonte: Agenzia delle Entrate, scheda IVIE.
Mutuo: cosa si aggiunge
Se finanzi una parte dell'acquisto, oltre al 4% e ai costi fissi c'è la registrazione dell'ipoteca: per un'ipoteca ordinaria il DLD indica lo 0,25% del valore del mutuo, più la tariffa del service partner. Su un mutuo da 100.000 € lo 0,25% sono 250 €, a cui si somma la quota del service partner. A questa voce si aggiungono i costi della banca (istruttoria, valutazione dell'immobile, assicurazioni), che cambiano da banca a banca e vanno letti nell'offerta di finanziamento: non c'è una cifra ufficiale unica. Condizioni e requisiti per i non residenti sono in mutuo locale a Dubai per non residenti. Un mutuo cambia anche la liquidità che serve all'inizio: la trovi calcolata in quanta liquidità serve per investire a Dubai.
VAT: sul prezzo e sulle commissioni
Sul prezzo della casa la VAT non pesa nella maggior parte dei casi per un acquirente privato: la guida della Federal Tax Authority indica aliquota zero per la prima vendita di un edificio residenziale, compreso l'acquisto off-plan direttamente dal developer, ed esenzione per le vendite successive. Non è però «zero tasse»: la VAT del 5% (aliquota ordinaria, secondo il portale del governo u.ae) si applica ai servizi, come le commissioni di agenzia e le spese di manutenzione comune dell'edificio. Il quadro completo è in VAT sugli immobili a Dubai.
Commissioni di agenzia: nessun importo fisso
Non scriviamo una percentuale perché non esiste una tariffa ufficiale che valga per tutti: il DLD, nelle sue FAQ, indica che il compenso del broker si concorda in anticipo con il cliente e che il contratto di intermediazione deve riportare la commissione. La regola pratica è semplice: chiedi per iscritto se ci sono commissioni, quanto sono, chi le paga e se la VAT è inclusa o aggiunta. Controlla anche che l'agente sia registrato: vedi come verificare un agente con RERA.
Dopo l'acquisto: i costi che tornano
I costi ricorrenti non sono spese di acquisto, ma incidono su quanto ti resta e vanno stimati prima di comprare. Il service charge è la quota annuale che i proprietari versano per i servizi comuni dell'edificio. Come funziona e chi lo decide è in owners association e service charge. Il quadro d'insieme con utenze, DEWA e altre voci è in costi ricorrenti e tasse di un immobile a Dubai. Per la copertura assicurativa della casa vedi assicurazione casa a Dubai.
La parte italiana: IVIE e quadro RW
Se sei fiscalmente residente in Italia, una casa a Dubai ti porta due adempimenti ogni anno: l'indicazione nel quadro RW della dichiarazione dei redditi e l'IVIE, l'imposta sul valore degli immobili all'estero, che l'Agenzia delle Entrate indica all'1,06% dal 2024, sul costo risultante dall'atto di acquisto per immobili fuori da UE e SEE. Non sono costi di acquisto ma vanno nel conto del primo anno. Il calcolo dipende dalla tua situazione: i dettagli sono in IVIE e quadro RW e il commercialista decide il tuo caso.
Off-plan e immobile pronto: cosa cambia nei costi
- Immobile pronto: registri la vendita con il 4%, i costi fissi e il trustee, e ricevi il title deed. Il prezzo si paga secondo gli accordi del contratto.
- Off-plan: il 4% si applica anche qui sulla registrazione Oqood; il prezzo si paga a rate secondo il piano. Come funzionano le rate è in payment plan di un off-plan e i costi specifici in off-plan a Dubai: vantaggi, costi e requisiti.
- In entrambi i casi chiedi un prospetto scritto con tutte le voci e la persona che paga ciascuna, prima di versare caparra o booking.
Se stai ancora scegliendo la strada, parti dalla guida completa per investire a Dubai. Per gli affitti brevi e la gestione operativa dell'immobile dopo l'acquisto c'è Cosmica Rentals Dubai.