L'escrow account è il conto bancario vincolato che ogni developer a Dubai è obbligato ad aprire per ciascun progetto off-plan dalla Legge n. 8 del 2007 dell'Emirato di Dubai: tutti i pagamenti degli acquirenti confluiscono lì, non nel conto operativo generale del developer, e per legge possono essere usati solo per la costruzione di quel progetto. È il meccanismo principale che protegge chi compra off-plan a Dubai dal rischio che i tuoi soldi vengano usati per finanziare un altro progetto del developer, o semplicemente non vengano usati per costruire quello che hai comprato.
Come funziona in pratica
- Ogni progetto off-plan ha un proprio escrow account dedicato, distinto sia dal conto del developer sia da quello di altri progetti dello stesso developer.
- Il conto è aperto presso una banca o un istituto finanziario accreditato dal Dubai Land Department (l'escrow agent), che lo gestisce secondo un accordo scritto con il developer e invia al DLD rendiconti periodici di entrate e uscite.
- Le somme versate sono destinate esclusivamente alla costruzione di quel progetto e non possono essere pignorate dai creditori del developer (art. 9 della Legge n. 8/2007).
- Il 5% del valore del conto resta trattenuto quando il developer ottiene il certificato di completamento, e gli viene rilasciato solo un anno dopo la registrazione delle unità a nome degli acquirenti (art. 14).
- Il numero di escrow account del progetto è un dato verificabile: un developer serio te lo fornisce senza esitazione, insieme al numero di registrazione del progetto presso il Dubai Land Department.
Cosa protegge (e cosa non protegge) l'escrow account
- Protegge dal rischio che i tuoi pagamenti vengano dirottati su un altro progetto dello stesso developer, uno degli scenari di frode più comuni nei mercati off-plan non regolati.
- Non elimina il rischio di ritardo nella consegna: protegge l'uso dei fondi, non garantisce i tempi di costruzione, che restano soggetti alle clausole del SPA.
- Se il progetto non viene completato, la legge prevede che l'escrow agent, sentito il Dubai Land Department, adotti le misure per far completare il progetto o rimborsare chi ha versato (art. 15): i tempi e gli esiti concreti vanno sempre verificati con un legale, non assunti genericamente.
- Non copre eventuali differenze tra quanto pubblicizzato (rendering, materiali) e quanto effettivamente consegnato: quella verifica resta comunque compito tuo al momento dell'handover (snagging).
Per un investitore italiano che compra a distanza, l'escrow account è probabilmente la singola tutela più importante del sistema off-plan di Dubai, perché sposta il rischio principale (l'uso dei tuoi soldi) fuori dal controllo diretto del developer. Non elimina però la necessità di verificare comunque il developer, il progetto e le clausole del SPA nel dettaglio.
Le modalità con cui i fondi vengono erogati al developer durante il cantiere dipendono dall'accordo tra developer e banca e dalle regole attuative del Dubai Land Department: vanno sempre verificate sul progetto che stai valutando, non generalizzate da questa guida. Il testo della legge è consultabile sul portale legislativo di Dubai (dlp.dubai.gov.ae, Legge n. 8 del 2007 sui conti escrow).