Se sei fiscalmente residente in Italia e rivendi un immobile a Dubai entro cinque anni dall'acquisto, la plusvalenza è un reddito diverso tassabile in Italia (art. 67 del TUIR; dal 1° gennaio 2027 la stessa regola è nell'art. 76 del nuovo testo unico). Se la vendita avviene dopo i cinque anni, la regola sulle plusvalenze immobiliari di solito non scatta. Come la tassi in concreto (imposta sostitutiva del 26% o aliquote ordinarie) dipende dal tuo caso: qui trovi il quadro generale, non un consiglio fiscale.
Le informazioni che seguono sono generali e riguardano una persona fisica residente fiscale in Italia che non esercita l'attività di compravendita come professione. Le norme sono state lette sulle fonti ufficiali (Normattiva, Agenzia delle Entrate) il 6 ottobre 2026. Prima di vendere, il confronto con un commercialista è indispensabile.
Quando c'è plusvalenza e quando no
La norma guarda a tre cose: da quanto tempo possiedi l'immobile, come l'hai ottenuto e come lo hai usato. Il testo dell'art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR parla di plusvalenze da cessione onerosa di immobili «acquistati o costruiti da non più di cinque anni», con alcune esclusioni.
- C'è plusvalenza tassabile: hai comprato l'immobile (anche off-plan e anche all'estero, perché il testo non distingue) e lo rivendi entro cinque anni dall'acquisto.
- Non rientra nella regola: l'immobile è stato acquisito per successione (su questo tema vedi l'articolo sulla successione di un immobile a Dubai).
- Non rientra nella regola: per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita è stato abitazione principale tua o dei tuoi familiari. Per chi vive a Dubai la questione si intreccia con la residenza: vedi residenza fiscale UAE per gli italiani.
- Di regola non rientra nella lettera b): vendita dopo più di cinque anni dall'acquisto. Esistono però casi particolari (ad esempio terreni edificabili) che qui non trattiamo.
- Donazione: se hai ricevuto l'immobile in donazione, i cinque anni decorrono dalla data di acquisto del donante.
Attenzione ai casi di confine: la vendita del contratto di un off-plan prima della consegna (assignment, vedi vendere un off-plan prima della consegna) non è stata verificata da noi su una fonte che la classifichi in modo esplicito. Va chiesta al commercialista, insieme alla decorrenza dei cinque anni (data del contratto, data della consegna o altra data).
Come si calcola la plusvalenza: esempio ipotetico
Secondo l'art. 68 del TUIR, per gli immobili la plusvalenza è la differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto (o costo di costruzione), aumentato di ogni altro costo inerente al bene. Ecco un esempio puramente ipotetico, con numeri inventati a scopo didattico: non è una previsione né una promessa di guadagno.
- Prezzo di acquisto (ipotetico): 300.000 euro.
- Altri costi inerenti documentati (ipotetici): 15.000 euro. Quali spese contino davvero come costi inerenti lo stabilisce il commercialista.
- Costo fiscale di partenza: 300.000 + 15.000 = 315.000 euro.
- Corrispettivo di vendita (ipotetico), nei cinque anni: 350.000 euro.
- Plusvalenza: 350.000 - 315.000 = 35.000 euro.
- Se si applicasse l'imposta sostitutiva del 26%: 35.000 x 26% = 9.100 euro. Se invece la plusvalenza fosse tassata con le aliquote IRPEF ordinarie, l'importo dipenderebbe dagli altri tuoi redditi e non si calcola con una cifra fissa.
Nell'esempio non abbiamo sottratto né la tassa di registrazione pagata al Dubai Land Department (DLD), né le commissioni di agenzia, né l'effetto del cambio tra dirham ed euro: se e come entrino nel calcolo, e a quale cambio, sono punti da chiedere al commercialista. Un'ipotesi aritmetica come questa non dice nulla sul risultato reale di una vendita.
Imposta sostitutiva al 26% o tassazione ordinaria
Per le plusvalenze immobiliari italiane l'Agenzia delle Entrate indica che chi vende può chiedere al notaio, al momento dell'atto, l'applicazione di un'imposta sostitutiva del 26%; il notaio la applica e la versa. Se non si usa questa strada, la plusvalenza va dichiarata nella dichiarazione dei redditi, nel quadro RL (reddito diverso), e concorre al reddito con le aliquote ordinarie. Con la sostitutiva applicata dal notaio, secondo le istruzioni del modello Redditi PF 2026 i corrispettivi non vanno indicati nel quadro RL.
Il punto aperto, per un immobile a Dubai, è questo: l'atto di vendita è registrato al DLD e non davanti a un notaio italiano. Non abbiamo trovato una fonte ufficiale che dica se e come l'imposta sostitutiva sia utilizzabile in questo caso, quindi non la presentiamo come regola. È la prima domanda da fare al commercialista, perché cambia il modo in cui l'imposta viene versata e dichiarata.
E a Dubai? Registrazione DLD e imposte sul reddito
Sul lato Dubai, la pagina ufficiale del DLD sulla registrazione di una compravendita («Property Sale Registration») indica il 2% del valore di vendita per il venditore e il 2% per l'acquirente. Quella commissione di registrazione non è un'imposta sul reddito. Il portale ufficiale u.ae scrive che gli Emirati non applicano imposta sul reddito alle persone fisiche. Nelle fonti che abbiamo letto, però, la plusvalenza immobiliare di una persona fisica non è trattata in modo espresso: per questo non scriviamo che «a Dubai non si paga nulla» e consideriamo il tema da verificare. Per il quadro generale vedi tasse sulla rendita immobiliare a Dubai per gli italiani e «zero tasse» a Dubai: cosa è vero. I costi di acquisto sono nell'articolo sui costi per comprare un immobile a Dubai.
Se a Dubai fosse pagata un'imposta definitiva sulla plusvalenza, il TUIR prevede un credito per le imposte pagate all'estero (art. 165, con il quadro CE della dichiarazione). Se non è pagata alcuna imposta sul reddito, non c'è credito da recuperare: anche questo passaggio va confermato con il commercialista.
Cosa va dichiarato
- La plusvalenza nel quadro RL, se non è stata applicata e versata dal notaio l'imposta sostitutiva.
- Il quadro RW (monitoraggio degli investimenti all'estero) per le persone fisiche residenti che detengono l'immobile all'estero. Come indicare l'anno della vendita va chiesto al commercialista.
- L'IVIE, l'imposta sul valore degli immobili all'estero, prevista dall'art. 19 del DL 201/2011 per i residenti in Italia: per anni, importi ed eventuali casi di esenzione vedi IVIE su un immobile a Dubai. Gli importi non sono verificati in questo articolo.
- Il quadro CE, solo se hai pagato imposte sul reddito all'estero a titolo definitivo.
Dal 2027 cambia il testo, non la sostanza (da verificare)
Il d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117 ha approvato il nuovo Testo unico imposte sui redditi (Gazzetta Ufficiale del 3 luglio 2026, in vigore dal 4 luglio 2026). Le sue disposizioni si applicano dal 1° gennaio 2027 (art. 377). Per le vendite concluse nel 2026 vale quindi il TUIR vigente. Nel nuovo testo la regola sulle plusvalenze immobiliari entro cinque anni è nell'art. 76, comma 1, lettera b), con il calcolo nell'art. 77 e l'imposta sostitutiva del 26% applicata dal notaio nell'art. 244. Il testo della lettera b) che abbiamo letto riproduce il contenuto dell'art. 67 del TUIR; se la vendita è a cavallo del 2027, chiedi al commercialista quale testo si applica.
Cosa chiedere al commercialista prima di vendere
- La mia residenza fiscale è italiana per l'anno della vendita? Se ti sei trasferito o stai valutando di farlo, vedi trasferirsi a Dubai: residenza e tasse.
- Da quale data decorrono i cinque anni nel mio caso (contratto, consegna, donazione)?
- L'imposta sostitutiva del 26% è applicabile a una vendita registrata al DLD, senza notaio italiano? Se no, come si dichiara e si versa?
- Quali costi posso considerare inerenti (spese di acquisto, registrazione DLD, commissioni, lavori) e come documentarli?
- A quale cambio dirham/euro si convertono prezzo di acquisto, costi e prezzo di vendita?
- C'è un'imposta da pagare a Dubai sulla plusvalenza? Se sì, come funziona il credito (quadro CE)?
- Come compilare RW e IVIE nell'anno della vendita.
- Come si trattano eventuali perdite, e come cambia il quadro con il nuovo testo unico dal 2027.
Dal punto di vista operativo, per le fasi della vendita (mandato, prezzo, registrazione al DLD, trasferimento dei fondi) leggi come vendere un immobile a Dubai. Non forniamo consulenza fiscale: il nostro lavoro è la parte immobiliare, quella fiscale spetta a un professionista che conosca la tua situazione completa.