Per comprare casa a Dubai si trasferiscono i soldi con un bonifico bancario tracciato dal tuo conto italiano, in euro o in dollari, che la banca converte in dirham (AED) al cambio del giorno. Il dirham è agganciato al dollaro a 3,6725 AED per 1 USD (fonte: Banca centrale degli Emirati, tabella dei cambi di giugno 2026), quindi il cambio con l'euro dipende dal rapporto EUR/USD più il margine che applica la banca. Prima di muovere somme importanti la banca può chiederti documenti sull'origine dei fondi.
Qui trovi i passi in ordine, cosa chiedono banca e costruttore, i limiti sul contante, cosa dichiarare in Italia e come si forma il cambio. Sono informazioni generali con fonti ufficiali lette il 6 ottobre 2026, non una consulenza bancaria o fiscale: per il tuo caso parla con la tua banca e con un commercialista.
I passi in ordine
- 1. Prima di versare qualsiasi somma, chiedi all'agenzia o al costruttore le coordinate di pagamento ufficiali e controlla che il conto beneficiario sia quello indicato nel contratto di vendita. Per un off-plan i versamenti del compratore vanno su un conto escrow di progetto (vedi sotto).
- 2. Avvisa la banca italiana dell'operazione e chiedi per iscritto cambio applicato, commissioni, eventuali costi della banca intermediaria e la valuta in cui conviene inviare (euro o dollari).
- 3. Prepara i documenti sull'origine dei fondi: la banca può chiederli e anche agenzia e costruttore possono farlo (sezione successiva).
- 4. Esegui un bonifico internazionale tracciato dal tuo conto, intestato a te, verso il conto indicato nel contratto. Conserva contabile, causale e riferimento dell'operazione.
- 5. Verifica con chi vende che l'importo sia stato accreditato per intero e fatti consegnare la ricevuta di pagamento.
- 6. Tieni tutta la documentazione: ti serve per la dichiarazione dei redditi italiana e per eventuali controlli.
Cosa chiedono la banca italiana e chi vende: origine dei fondi
La normativa antiriciclaggio italiana (d.lgs. 231/2007, art. 18) impone agli intermediari di identificare il cliente, di acquisire informazioni sullo scopo e sulla natura dell'operazione e, in funzione del rischio, di verificare la provenienza dei fondi. L'art. 35 stabilisce che, se c'è il sospetto di riciclaggio, la banca segnala l'operazione all'Unità di informazione finanziaria (UIF) della Banca d'Italia e non la esegue prima di averlo fatto. Per questo un bonifico importante verso l'estero può attirare domande.
In pratica conviene avere pronti documenti che spieghino da dove arrivano i soldi: estratti conto, atto di vendita di un immobile, dichiarazioni dei redditi, contratto di finanziamento o donazione. Quali documenti precisi richieda la tua banca, lo decide la banca: chiedilo prima. Anche agenzia e costruttore possono chiederti documenti di identità e di provenienza dei fondi; l'elenco dei documenti per l'acquisto è nella guida ai documenti per comprare casa a Dubai.
Contanti: meglio di no
In Italia il trasferimento di contante tra soggetti diversi è vietato a partire da 5.000 euro (d.lgs. 231/2007, art. 49, soglia in vigore dal 1° gennaio 2023 secondo il testo su Normattiva). Se porti contanti fuori dall'Unione europea, pari o superiori a 10.000 euro, devi presentare una dichiarazione alla dogana (regolamento UE 2018/1672, art. 3, e d.lgs. 195/2008; il modello è sul sito dell'Agenzia delle Dogane). La stessa regola riguarda anche assegni al portatore e carte prepagate. In più, l'art. 35 del d.lgs. 231/2007 indica l'uso frequente o ingiustificato di contante come elemento di sospetto.
Per un acquisto immobiliare la via normale è il bonifico: è tracciabile, lascia prova dell'origine dei fondi e ti protegge se qualcosa va storto. Sul sito ufficiale del Dubai Land Department (DLD), per le compravendite fatte tramite la piattaforma Dubai Now, l'importo e le spese devono transitare da un conto escrow approvato dal DLD. Per gli off-plan il DLD scrive che le somme dei compratori sono depositate nel conto escrow del progetto.
Il cambio: come si forma
La Banca centrale europea non pubblica un cambio euro-dirham. Si calcola passando dal dollaro: EUR/USD × 3,6725. Il 6 ottobre 2026 il cambio di riferimento BCE era 1,1269 dollari per euro, quindi 1,1269 × 3,6725 = circa 4,1385 AED per 1 euro (dato indicativo di riferimento, non il cambio che ti applicherà la banca).
Esempio puramente ipotetico, senza commissioni: 100.000 euro × 4,1385 = circa 413.850 AED. Il tuo importo reale sarà più basso o più alto a seconda del cambio del giorno e del margine applicato dalla banca. Nessuna percentuale è uguale per tutti: banca e filiale applicano spread e commissioni diversi, e le banche intermediarie possono aggiungerne altri. Chiedi tutto per iscritto prima di ordinare il bonifico, indicando se l'importo ricevuto dal beneficiario sarà garantito al netto delle spese.
Poiché il dirham è agganciato al dollaro, il rischio di cambio per chi parte dall'euro è quello tra euro e dollaro: lo approfondiamo in AED agganciato al dollaro e rischio di cambio per chi parte dall'euro. Se paghi con un piano a rate, ogni rata si converte al cambio del momento: vedi il payment plan off-plan.
Cosa pagare e dove: DLD ed escrow
Nell'acquisto compri a un prezzo e sostieni anche i costi di registrazione. Per le transazioni via Dubai Now il DLD indica un 2% del valore a carico di ciascuna parte, oltre a spese fisse (fonte: pagina del servizio sul sito DLD). Il quadro completo dei costi arriverà nella guida ai costi di acquisto di un immobile a Dubai. Come funziona il conto escrow lo trovi in escrow account a Dubai per l'off-plan, mentre quanto tenere da parte lo vedi in quanta liquidità serve.
Cosa dichiarare in Italia
- Quadro RW: le persone fisiche residenti in Italia che detengono investimenti all'estero devono indicarli nella dichiarazione dei redditi (d.l. 167/1990, art. 4, nel testo in vigore fino al 31 dicembre 2026). Un immobile a Dubai rientra tra questi.
- IVIE: è l'imposta italiana sul valore degli immobili all'estero. Come si calcola e quando si paga è spiegato in IVIE e quadro RW su una casa a Dubai.
- Segnalazione da parte delle banche: gli intermediari trasmettono all'Agenzia delle Entrate i dati dei trasferimenti da e verso l'estero di importo pari o superiore a 5.000 euro eseguiti per conto di persone fisiche (d.l. 167/1990, art. 1). È una trasmissione che fa la banca, non un adempimento in più per te, ma significa che il bonifico è visibile al fisco.
- Cambio di norme dal 2027: Normattiva segnala che l'art. 1 del d.l. 167/1990 è abrogato dal 1° gennaio 2027 dal d.lgs. 5 agosto 2026, n. 141 (testo unico adempimenti e accertamento), e che il testo dell'art. 4 sopra citato vale fino al 31 dicembre 2026. Chiedi al commercialista quali regole valgono per la dichiarazione dell'anno in cui compri.
Quanto ci vuole
Non esiste un tempo valido per tutti: dipende dalla tua banca, dalla banca del beneficiario e dai controlli sull'operazione, e noi non possiamo prometterlo. Chiedi alla banca un'indicazione scritta dei tempi e, se un pagamento ha una scadenza contrattuale, parti con anticipo.