Nessuno può dirlo con certezza: una bolla si riconosce con sicurezza solo dopo, quando i prezzi scendono. I dati ufficiali mostrano che il valore delle transazioni registrate a Dubai è cresciuto molto tra il 2020 e il 2025, che nel primo semestre 2026 l'attività ha rallentato (Fondo monetario internazionale, luglio 2026) e che i prezzi sono rimasti in generale in linea o sopra il 2025. Non mostrano un crollo, ma non bastano nemmeno a escluderlo.
Qui trovi solo cifre lette alla fonte (Dubai Land Department, Dubai Media Office, FMI), con anno e data. Dove una serie non era leggibile, l'ho lasciata fuori e lo dico. Euro al cambio fisso AED/USD 3,6725 e al cambio BCE euro/dollaro 1,1269 del 6 ottobre 2026: 1 euro vale circa 4,14 AED. Per i rischi in generale c'è la guida ai rischi di investire a Dubai; per il dettaglio dei dati 2025 e primo trimestre 2026, investire a Dubai: troppo bello per essere vero?.
Cos'è una bolla e quali indicatori si guardano
Si parla di bolla quando i prezzi salgono ben oltre ciò che li giustifica e poi si correggono bruscamente. Si guardano tre cose.
- Prezzi rispetto a redditi e affitti. Nel 2014 l'FMI misurava Dubai con i rapporti prezzo/reddito e prezzo/affitto: a fine 2013 il primo era tornato ai livelli del 2008, il secondo li aveva già superati (FMI, settembre 2014). Una serie ufficiale recente non l'ho trovata, quindi non posso dirti dove siano oggi.
- Leva e credito. Una bolla è più fragile se è finanziata a debito. L'FMI (2 ottobre 2025) scrive che la maggior parte delle transazioni è finanziata con capitale proprio e che l'esposizione delle banche all'immobiliare è circa il 18% delle attività ponderate per il rischio; nel comunicato del 17 luglio 2026 la definisce contenuta.
- Offerta in arrivo. Se si costruisce più di quanto la domanda assorba, prezzi e affitti ne risentono. Il DLD ha comunicato per il primo semestre 2025 24 progetti completati (4,5 miliardi di AED, circa 1,1 miliardi di euro) e 726 progetti in costruzione (Dubai Media Office, 3 agosto 2025). Per l'off-plan vedi anche rischi e tutele dell'off-plan.
La serie storica ufficiale: transazioni e prezzi
Il Dubai Land Department (DLD) comunica ogni anno il valore delle transazioni immobiliari registrate. Anno per anno, con la data del comunicato:
- 2019: circa 226 miliardi di AED (circa 55 miliardi di euro), di cui 81 di vendite e 125 di mutui · DLD, rapporto annuale riportato dal Dubai Media Office il 14/11/2020
- 2020: 175 miliardi di AED (circa 42 miliardi di euro), 51.414 transazioni; vendite 72,5, mutui 87,7, donazioni 15 · Dubai Media Office, 03/02/2021
- 2021: circa 300 miliardi di AED (circa 72 miliardi di euro), 84.772 transazioni · Dubai Media Office, 05/01/2022
- 2022: 528 miliardi di AED (circa 128 miliardi di euro), 122.658 transazioni · Dubai Media Office, 16/01/2023
- 2023: 634 miliardi di AED (circa 153 miliardi di euro), 166.400 transazioni · Dubai Media Office, 07/02/2024
- 2024: 761 miliardi di AED (circa 184 miliardi di euro), 226.000 transazioni · DLD, 26/01/2025
- 2025: oltre 917 miliardi di AED (circa 222 miliardi di euro), oltre 270.000 transazioni · Dubai Media Office, 12/01/2026
- Primo trimestre 2026: 252 miliardi di AED (circa 61 miliardi di euro), +31% in valore e +6% nel numero (60.303 transazioni) sul primo trimestre 2025 · DLD, 09/04/2026
Due letture. Anche in questi anni un calo c'è stato: il 2020 è sotto il 2019 (175 contro 226 miliardi, circa -23%, calcolo nostro). Poi dal 2020 al 2025 il valore è più che quintuplicato (917 contro 175, calcolo nostro). Il dato del primo trimestre 2026 e il rallentamento descritto dall'FMI sul primo semestre non si contraddicono, perché sono periodi diversi; per il secondo trimestre non ho trovato un comunicato DLD leggibile.
Per i prezzi esiste un indice ufficiale, il Dubai House Price Index del DLD (base 2012 = 1, metodo edonico). I valori annuali letti sul sito DLD il 06/10/2026:
- 2017: 1,338 · 2018: 1,307 · 2019: 1,226 · 2020: 1,150 · 2021: 1,193 · DLD, Dubai House Price Index
- Terzo trimestre 2022: 1,383 (valore preliminare) · DLD, stessa pagina
Dal 2017 al 2020 l'indice è sceso di circa il 14% (1,338 contro 1,150, calcolo nostro) e poi è risalito. Non sono riuscito a leggere dalla fonte DLD valori successivi a novembre 2022, quindi non ti do un numero sui prezzi 2023-2026: per quel periodo vale solo la frase dell'FMI di luglio 2026 (prezzi in generale in linea o sopra il 2025). Il DLD avverte che l'indice non va usato per decisioni di investimento.
Il precedente 2008-2009
Secondo statistiche del DLD riportate dall'FMI (Country Report 10/42, febbraio 2010), i prezzi residenziali sono scesi di oltre il 50% tra settembre 2008 e settembre 2009. Lo stesso rapporto lega lo scoppio della bolla immobiliare di metà 2008, la recessione globale e la crisi dei mercati ai dubbi sulla capacità di Dubai di ripagare i debiti, soprattutto delle società molto indebitate nell'immobiliare. A novembre 2009 Dubai World annunciò che avrebbe chiesto una sospensione di sei mesi sul debito del suo comparto immobiliare.
La risalita è stata lunga: nel 2014 l'FMI scriveva che i prezzi avevano raggiunto in termini nominali i livelli di picco del 2008 (per quel confronto usava indici di agenzie private oltre ai dati DLD). Non dice cosa accadrà ora: dice che una correzione profonda è già avvenuta e che il recupero ha richiesto anni.
Cosa è cambiato da allora
- Escrow e controllo sui developer. La Legge 8/2007 impone a chi vende off-plan un conto escrow dedicato al progetto, usato solo per costruire e non pignorabile dai creditori del developer (art. 9). Attenzione: è del 6 maggio 2007, quindi precede la crisi, non ne è la risposta. Il regolamento del 2010 (Resolution 6/2010) prevede che RERA possa cancellare un progetto e che i fondi vadano restituiti agli acquirenti entro 14 giorni dalla cancellazione, con il developer tenuto a coprire l'eventuale differenza entro 60 giorni. Come funziona: escrow account a Dubai.
- Costi di transazione. Dall'autunno 2013 la registrazione è passata dal 2% al 4% per frenare la speculazione (FMI, settembre 2014). Dettaglio in costi di acquisto a Dubai.
- Credito. La Banca centrale ha introdotto limiti sul rapporto prestito/valore e sul peso della rata sul reddito (FMI, 2014). L'FMI stimava allora che il 70-80% delle transazioni fosse in contanti; nel 2025 scrive che la maggior parte è ancora finanziata con capitale proprio.
Queste regole riducono alcuni rischi, non il rischio di prezzo: nel 2025 l'FMI raccomandava di vigilare su un'eventuale inversione dei flussi di capitale e su un cambio di umore degli investitori.
Cosa dice l'FMI oggi
Nel comunicato del 17 luglio 2026, al termine della visita del 7-16 luglio, l'FMI scrive che l'attività immobiliare ha rallentato nel primo semestre 2026 dopo diversi anni di forte espansione, con effetti diversi tra segmenti e zone, e che i prezzi sono rimasti in generale in linea o sopra i livelli del 2025. Le banche sono descritte come ben capitalizzate e con esposizione contenuta al settore. Resta elevata l'incertezza sul conflitto in Medio Oriente.
I limiti di questi dati
- Chi li pubblica ha interesse alla crescita. Il DLD è il regolatore e lavora a una strategia che punta a 1.000 miliardi di AED di transazioni (comunicato del 12/01/2026): sono la fonte ufficiale migliore, non una fonte neutrale.
- I totali non sono solo acquisti. Nel 2020 su 175 miliardi le vendite erano 72,5; il resto erano mutui e donazioni. Le 3,11 milioni di «procedure» del 2025 includono anche affitti e servizi.
- Valore non è prezzo. Il valore delle transazioni sale anche solo perché se ne fanno di più.
- Medie di città. Un indice unico nasconde zone e tipologie molto diverse: l'FMI stesso parla di effetti disomogenei.
Cosa seguire invece di chiederti «bolla sì o no»
- Offerta consegnata e in costruzione, per zona: quante unità arrivano nei prossimi anni vicino all'immobile che ti interessa.
- Prezzi per zona ed edificio: confronta con le transazioni registrate, non con il listino. Come controllare developer e agente: valutare un developer e RERA.
- Affitti. Nel 2025 il DLD ha registrato circa 1,38 milioni di contratti (+6%) per 126,4 miliardi di AED (+17%), con oltre 513.000 nuovi contratti (+10%) (23/02/2026); nel primo trimestre 2026 il valore dei contratti è stato 32,2 miliardi di AED, con 118.385 nuovi contratti e cancellazioni in calo del 25% (19/04/2026). Sono aggregati: non dicono il canone di un appartamento. Per calcolarlo: rendimento reale.